最高檢印發(fā)6件涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監督典型案例
時(shí)間：2024-04-17 作者： 新聞來(lái)源：
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最高檢印發(fā)6件涉房地產(chǎn)糾紛
民事檢察監督典型案例
聚焦“一房二賣(mài)”、逾期辦理產(chǎn)權證、
違約金調整等監督事項
近日，最高人民檢察院印發(fā)6件涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監督典型案例。據介紹，作為“檢護民生”專(zhuān)項行動(dòng)系列典型案例之一，該批典型案例聚焦“一房二賣(mài)”、逾期辦理產(chǎn)權證、違約金調整等高發(fā)監督事項，具體闡述檢察機關(guān)依法能動(dòng)履職，實(shí)質(zhì)性化解糾紛，持續做實(shí)人民群眾可感受、能體驗、得實(shí)惠“檢護民生”的檢察履職要義。這6件案例分別是張某等71戶(hù)業(yè)主與貴州省安順市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司商品房預售合同糾紛檢察和解系列案，孫某與衡水某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司確認合同無(wú)效糾紛民事檢察和解案，張某仲與唐某房屋租賃合同糾紛檢察和解案，宋某軍、趙某、劉某源申請不予執行仲裁裁決執行監督系列案，黃某海等27人與某房地產(chǎn)公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛系列抗訴案，寧波某建筑裝飾有限公司與寧波某文藝創(chuàng )作工作室裝飾裝修合同糾紛檢察和解案。最高檢第六檢察廳負責人表示，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展大局，檢察機關(guān)要結合典型案例中的監督要點(diǎn)，全面深刻理解“三個(gè)善于”的新時(shí)代檢察履職要求，持續推動(dòng)開(kāi)展“檢護民生”專(zhuān)項行動(dòng)，高質(zhì)效辦好每一個(gè)案件，努力讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中感受到公平正義，聚焦“國之大者”，強化一體、綜合、能動(dòng)履職，及時(shí)回應社會(huì )關(guān)切，依法能動(dòng)履職，不斷提升檢察和解實(shí)效，實(shí)質(zhì)性化解涉房地產(chǎn)糾紛案件，以個(gè)案為切口延伸檢察履職，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)規范化、法治化建設，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。關(guān)于印發(fā)涉房地產(chǎn)糾紛各省、自治區、直轄市人民檢察院，解放軍軍事檢察院，新疆生產(chǎn)建設兵團人民檢察院：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展大局。2023年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議專(zhuān)門(mén)強調，“做好保交樓、保民生、保穩定工作”。當前，涉房地產(chǎn)糾紛案件易發(fā)高發(fā)，主要涉及“一房二賣(mài)”、逾期交房、遲延辦理產(chǎn)權證等情形，呈現出群體性、矛盾對立激烈等特征。為深入學(xué)習貫徹習近平法治思想，充分發(fā)揮檢察職能，助力實(shí)質(zhì)性化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛，深化“檢護民生”專(zhuān)項行動(dòng)效果，持續做實(shí)人民群眾可感受、能體驗、得實(shí)惠的檢察為民，最高人民檢察院組織選編了6件涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監督典型案例，作為“檢護民生”專(zhuān)項行動(dòng)系列典型案例。現印發(fā)你們，供各地參考借鑒。張某等71戶(hù)業(yè)主與貴州省安順市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司商品房預售合同糾紛檢察和解系列案
商品房預售合同 逾期辦證違約金 檢察和解 檢護民生2015年6月30日，張某與貴州省安順市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某房開(kāi)公司）簽訂商品房預售合同，購買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的商品房。合同約定：出賣(mài)人承諾于2015年12月31日前，取得該商品房所有權初始登記，并將辦理商品房轉移登記的有關(guān)文書(shū)交付買(mǎi)受人，逾期不能交付的，出賣(mài)人按已付房?jì)r(jià)款的萬(wàn)分之一向買(mǎi)受人承擔違約責任。合同簽訂后，張某依約支付了購房款336757元，某房開(kāi)公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未辦理產(chǎn)權登記。2018年12月25日，張某訴至貴州省安順市西秀區人民法院，請求判令某房開(kāi)公司交付辦理商品房轉移登記的有關(guān)文書(shū)，配合其辦理房屋所有權證，并以購房款為基數，按日萬(wàn)分之一的標準支付2016年1月至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計36706.51元，此后繼續按日萬(wàn)分之一的標準以購房款為基數支付違約金，直至辦妥房屋所有權證之日止。該案經(jīng)一審、二審，貴州省安順市中級人民法院于2019年5月29日作出終審判決，以案涉房屋尚未申請辦理商品房現房備案手續，達不到辦理不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的條件為由，對辦理不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的訴訟請求未予支持。對于逾期辦證違約金，認為張某在接收房屋時(shí)怠于發(fā)現案涉房屋不具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的條件，并放棄了拒絕接收該房屋的權利，本身也存在過(guò)錯，故酌情判令某房開(kāi)公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期間的逾期辦證違約金3980元。駁回張某的其他訴訟請求。張某不服，向貴州省高級人民法院申請再審，該院指令安順市中級人民法院再審。安順市中級人民法院再審認為，張某不能舉證證實(shí)逾期辦證對其造成的損失，結合房開(kāi)公司違約的主客觀(guān)過(guò)錯、合同實(shí)際履行情況等因素，綜合轄區經(jīng)濟發(fā)展、物價(jià)及收入水平等情況，酌情判令某房開(kāi)公司按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一五為標準，支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計5500.93元；2018年12月26日起至某房開(kāi)公司交付案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權證之日期間的逾期辦證違約金，以張某已交付購房款為基數，按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一五進(jìn)行計付；駁回張某的其他訴訟請求。同時(shí)期，另有70戶(hù)業(yè)主也對某房開(kāi)公司提起訴訟，請求判令辦理房產(chǎn)證并支付逾期辦證違約金，安順市中級人民法院經(jīng)再審作出類(lèi)似判決。受理及審查情況 張某等71戶(hù)業(yè)主不服再審判決，向貴州省安順市人民檢察院申請監督，該院于2021年5月25日受理該案。該院審查認為，再審判決未按當事人合同約定計算逾期辦證違約金理?yè)蛔悖m用法律錯誤，并據此提請貴州省人民檢察院抗訴。為妥善處理該系列糾紛，貴州省人民檢察院從案件事實(shí)、法律適用、某房開(kāi)公司履行能力等方面充分評估案件監督的法定性和必要性。一是經(jīng)與人民法院溝通了解到，近年來(lái)受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，因延遲交房、逾期辦證等引發(fā)的商品房糾紛增多，若按照合同約定裁判，不但得不到執行，還可能導致企業(yè)破產(chǎn)，從而出現購房戶(hù)權益更難保障的后果。考慮到房開(kāi)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)困難及后期執行問(wèn)題，人民法院對合同約定的違約金多有調減。二是經(jīng)類(lèi)案檢索發(fā)現，對于涉商品房逾期辦證違約金，全省各地法院調減規則不盡統一。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規定，該系列案件違約金調減幅度較大，與當地的經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應，達不到督促合同各方當事人秉持誠實(shí)信用原則履行合同義務(wù)的效果。三是某房開(kāi)公司因案涉糾紛被多次投訴，正常運轉遭受?chē)乐赜绊懀疑杏衅渌麄鶆?wù)糾紛，存在破產(chǎn)風(fēng)險，不具備按照日萬(wàn)分之一標準支付違約金的能力。但其在某商業(yè)銀行繳存的工程質(zhì)量保證金尚余50萬(wàn)元，且有車(chē)位租賃費收益，實(shí)際承受能力高于生效判決確認的標準。四是雖然案涉房開(kāi)項目因未申請辦理商品房現房備案，導致無(wú)法辦理房產(chǎn)證。但經(jīng)溝通，住建、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門(mén)表示在完善相關(guān)資料的情況下，將優(yōu)先協(xié)助企業(yè)辦理產(chǎn)權證。檢察和解 考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的復雜嚴峻形勢和后續執行問(wèn)題，貴州省人民檢察院認為，簡(jiǎn)單提出抗訴并不能解決張某等業(yè)主的實(shí)際問(wèn)題，難以從源頭上徹底化解矛盾，檢察和解可能是處理案件比較好的方式。省、市兩級檢察院圍繞矛盾癥結，主動(dòng)加強與人民法院、相關(guān)行政主管部門(mén)、銀行等部門(mén)溝通，協(xié)同開(kāi)展和解工作。一是積極協(xié)調住建部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心，通過(guò)完善相關(guān)資料，為71戶(hù)業(yè)主辦理了產(chǎn)權證，解決了張某等人最關(guān)心、最擔憂(yōu)的產(chǎn)權問(wèn)題，為全面和解奠定基礎。二是通過(guò)協(xié)調有關(guān)銀行，對某房開(kāi)公司已經(jīng)驗收合格的項目預存的50萬(wàn)元工程質(zhì)量保證金解除查封，為房開(kāi)企業(yè)清償業(yè)主違約金提供條件。三是做好對張某等人的釋法析理工作，耐心解釋介紹當前經(jīng)濟形勢和房開(kāi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難情況，分析違約金增加后可能面臨的難以執行到位問(wèn)題，張某等71戶(hù)業(yè)主最終同意按照日萬(wàn)分之零點(diǎn)三支付違約金。在檢、法、行政機關(guān)等多方共同努力下，雙方當事人最終達成和解，由某房開(kāi)公司用工程質(zhì)量保證金50萬(wàn)元支付逾期辦證違約金，不足部分用車(chē)位租賃費抵扣，71戶(hù)業(yè)主向檢察機關(guān)撤回監督申請。（一）檢察機關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)監督案件中，應著(zhù)眼實(shí)質(zhì)性解決購房者困難問(wèn)題，依法能動(dòng)履職，切實(shí)維護民生民利。住房問(wèn)題涉及人民群眾的切身利益，依法妥善處理房地產(chǎn)糾紛是“檢護民生”的重要內容。檢察機關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)糾紛案件中，要結合房地產(chǎn)調控政策和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現狀，充分評估購房者訴求實(shí)現的可能性，并以此為導向，選擇最優(yōu)處理方式。本系列案中，法院調減違約金依據不足，違背合同誠實(shí)信用原則，但“一抗了之”既無(wú)法解決辦證問(wèn)題，也將面臨再審后按照合同判決無(wú)法執行的情況。鑒于此，檢察機關(guān)在全面調查核實(shí)的基礎上，充分評估實(shí)質(zhì)化解爭議的可能性，能動(dòng)開(kāi)展檢察和解，引導雙方當事人依法合理解決矛盾糾紛，一攬子解決購房者反映強烈的辦證問(wèn)題及違約金問(wèn)題，最大限度保障了購房者的合法權益，彰顯了民事檢察為民司法的情懷和擔當。（二）檢察機關(guān)對涉房地產(chǎn)監督案件開(kāi)展矛盾化解，應強化一體、綜合、能動(dòng)履職，多方聯(lián)動(dòng)形成合力，提升檢察和解實(shí)效。近年來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟下行壓力增大，大量商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛進(jìn)入民事訴訟，其中以逾期交房、逾期辦證糾紛居多，呈現出涉訴人數多、涉訴標的大、當事人矛盾尖銳的特點(diǎn)，化解難度大。檢察機關(guān)在開(kāi)展檢察和解中，要充分運用法治思維和法治方式，通過(guò)上下一體、檢法聯(lián)調、府院聯(lián)動(dòng)，形成多向發(fā)力、分層遞進(jìn)、銜接配套多元解紛格局，積極推進(jìn)一體綜合能動(dòng)履職，在促進(jìn)行政審批、查找房企財產(chǎn)、加強釋法說(shuō)理和風(fēng)險防控等方面協(xié)作配合，提升檢察和解效果。孫某與衡水某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司確認合同無(wú)效糾紛民事檢察和解案
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 格式條款 檢察和解 訴源治理 2017年9月22日，孫某與衡水某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某房地產(chǎn)公司）簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，合同約定孫某購買(mǎi)位于衡水市故城縣鄭口鎮京杭大街西側美林水岸某號商鋪。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中附件三《裝飾、設備標準》第七條約定：二樓樓頂平臺歸三樓住戶(hù)使用，具體使用面積詳見(jiàn)設計圖紙。入住之后，因三樓住戶(hù)在二樓樓頂平臺私自搭建圍欄、庭院、菜園等，嚴重破壞了樓頂結構，導致孫某所購的商鋪常年漏雨；且因上述合同內容約定，三樓住戶(hù)禁止孫某到樓頂進(jìn)行維修，漏雨問(wèn)題一直存在，影響了孫某的日常經(jīng)營(yíng)生活。2021年2月25日，孫某起訴某房地產(chǎn)公司至河北省故城縣人民法院，請求法院判決確認商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件三第七條“二樓樓頂平臺歸三樓住戶(hù)使用”的格式條款無(wú)效。故城縣人民法院于2021年4月7日作出民事判決。該院認為某房地產(chǎn)公司不認可其與孫某簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件三中的第七條是其為了重復使用而預先擬定的，且孫某僅提交了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同也不足以證明該條款系格式條款，且該條款也不存在法律規定的無(wú)效情形。故該院判決駁回孫某的訴訟請求。孫某不服一審判決，上訴至衡水市中級人民法院，衡水市中級人民法院于2021年6月29日作出民事判決。該院認為，格式條款只有存在法律規定的無(wú)效情形時(shí)，才能被宣告無(wú)效，并非只要是格式條款就一定無(wú)效。本案中，孫某購買(mǎi)案涉商鋪時(shí)，該商鋪系現房，孫某接收商鋪時(shí)對商鋪進(jìn)行了驗收，在《商住樓交接確認單》上注明案涉商鋪存在的問(wèn)題并簽字確認。孫某簽字確認的該確認單中所列明的問(wèn)題未包含案涉商鋪樓頂平臺，且案涉商鋪的樓頂平臺并非屬于孫某所購商鋪的專(zhuān)有部分，孫某主張附件三第七項“二樓樓頂平臺歸三樓住戶(hù)使用”的條款限制了其作為所有權人的權利，缺乏事實(shí)和法律依據，該院不予支持。孫某雖主張案涉商鋪驗收時(shí)并未對樓頂進(jìn)行驗收，但未提供相應的證據證明其主張。同時(shí)，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，本合同及附件共13頁(yè)，合同附件與本合同具有同等法律效力。因《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》雙方已經(jīng)簽字生效，并已經(jīng)備案，應視為孫某對《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件三的內容系明知，合同附件三的內容亦是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。故該院判決駁回上訴，維持原判。孫某不服二審判決，向河北省高級人民法院申請再審。河北省高級人民法院于2021年11月9日裁定駁回孫某的再審申請。受理及審查情況 2022年2月21日，孫某不服，向衡水市人民檢察院申請監督。衡水市人民檢察院受理該案后，依法運用調查核實(shí)權，經(jīng)查閱法院卷宗，詢(xún)問(wèn)孫某提供的多名證人，向住建部門(mén)發(fā)出協(xié)助調查函，調查設計圖紙及三樓住戶(hù)與某房地產(chǎn)公司簽訂并備案的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，全面了解案件基本事實(shí)和發(fā)生背景。檢察機關(guān)調查發(fā)現，三樓住戶(hù)與某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中并未約定其享有二樓樓頂的使用權，規劃設計圖紙將二樓樓頂分為兩部分，北一半為三樓的觀(guān)景平臺，南一半為放置二樓住戶(hù)太陽(yáng)能儲電設施等空間。某房地產(chǎn)公司在向三樓住戶(hù)銷(xiāo)售房屋時(shí)，口頭承諾按照圖紙使用二樓樓頂平臺。三樓住戶(hù)在使用二樓樓頂平臺時(shí)，私自搭建圍欄、庭院、菜園，破壞了樓頂結構，導致孫某所購的商鋪常年漏雨，影響孫某的日常經(jīng)營(yíng)生活。檢察和解 檢察機關(guān)經(jīng)審查認為，案涉條款雖是開(kāi)發(fā)商為了重復使用而預先擬定的條款，但根據有關(guān)法律規定，除一般無(wú)效情形外，格式條款只有存在涉及損害主要權利的情形才無(wú)效。本案中，案涉商鋪的樓頂平臺并非屬于孫某所購商鋪的專(zhuān)有部分，孫某主張該條款限制了其作為所有權人的權利，缺乏事實(shí)和法律依據，因此案涉條款雖為格式條款，但不存在無(wú)效情形。但考慮到本案矛盾糾紛的實(shí)質(zhì)是相鄰關(guān)系糾紛，孫某在與三樓住戶(hù)多次交涉無(wú)效后以某房地產(chǎn)公司為被告提起確認合同無(wú)效之訴，意圖通過(guò)否定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中格式條款效力，以維護所購買(mǎi)房屋正常居住使用的合法權益。檢察機關(guān)簡(jiǎn)單作出不支持監督申請決定，案了事未了，某房地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售過(guò)程中不規范行為以及三樓業(yè)主使用樓頂平臺不當引發(fā)的矛盾依然存在。為減輕當事人訴累，檢察機關(guān)邀請人民監督員、區人大代表、律師等五名聽(tīng)證員就該案舉行公開(kāi)聽(tīng)證會(huì )。聽(tīng)證會(huì )上，承辦檢察官詳細介紹了案情，雙方當事人充分發(fā)表了意見(jiàn)，聽(tīng)證員從法理情的角度對開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中不當承諾、放任三樓住戶(hù)私搭亂建以及造成業(yè)主損失等問(wèn)題進(jìn)行了評析，幫助雙方當事人梳理民事權利義務(wù)。在檢察官與聽(tīng)證員的共同釋法說(shuō)理下，雙方達成和解協(xié)議，某房地產(chǎn)公司對樓頂進(jìn)行防水維修，并協(xié)助相關(guān)部門(mén)拆除二樓樓頂私搭亂建，孫某主動(dòng)向檢察機關(guān)撤回監督申請。延伸工作 衡水市人民檢察院在依法開(kāi)展監督工作的同時(shí)，通過(guò)一體履職與故城縣人民檢察院組建訴源治理辦案專(zhuān)班，依法能動(dòng)履職，對于辦案中發(fā)現的轄區部分商品房小區業(yè)主私搭亂建監管不力等社會(huì )治理問(wèn)題，依法向故城縣住房和城鄉建設局、故城縣社區建設和物業(yè)監督管理籌建工作領(lǐng)導小組辦公室等單位制發(fā)檢察建議書(shū)，督促其履行監管職責，及時(shí)處理違建問(wèn)題。檢察建議制發(fā)后，各職能部門(mén)高度重視，第一時(shí)間加強排查，進(jìn)行內部整頓、建章立制、多措并舉整改問(wèn)題。（一）檢察機關(guān)辦理涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同監督案件，既要準確認定法律關(guān)系，也要注重案件辦理實(shí)效，解決購房人急難愁盼問(wèn)題。房產(chǎn)事關(guān)老百姓的生存權益。實(shí)踐中，有的房地產(chǎn)公司為了銷(xiāo)售便利，將本屬業(yè)主共有的屋頂部分承諾特定住戶(hù)享有使用權，特定住戶(hù)在屋頂上私自搭建建筑物，損害樓體結構，造成安全隱患。本案中，針對某房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售商鋪時(shí)，制定的“二樓樓頂平臺歸三樓住戶(hù)使用”的格式條款，孫某意圖通過(guò)起訴該格式條款無(wú)效，實(shí)現對樓頂的使用權能，解決因三樓住戶(hù)在二樓樓頂平臺私搭亂建導致屋頂漏水問(wèn)題。但根據有關(guān)法律規定，案涉樓頂平臺并非屬于孫某所購商鋪的專(zhuān)有部分，案涉條款雖為格式條款，但并非當然無(wú)效，孫某的訴求得不到法律的支持。鑒于上述情況，檢察機關(guān)在準確認定法律關(guān)系的基礎上，綜合考慮法理情，通過(guò)公開(kāi)聽(tīng)證促進(jìn)雙方達成了和解協(xié)議，使矛盾得到實(shí)質(zhì)性化解，真正做實(shí)人民群眾可感受、能體驗、得實(shí)惠的檢察為民。（二）檢察機關(guān)在辦案中應當以個(gè)案為切口，延伸檢察監督，助推社會(huì )綜合治理，并建立長(cháng)效工作機制。本案辦結后，檢察機關(guān)通過(guò)走訪(fǎng)調研、大數據篩查，發(fā)現當地近年來(lái)因私搭亂建問(wèn)題得不到妥善解決而激化矛盾并訴至法院的案件多發(fā)。為推動(dòng)行業(yè)治理，檢察機關(guān)堅持一體履職，成立專(zhuān)班開(kāi)展有關(guān)工作，向有關(guān)部門(mén)制發(fā)社會(huì )治理類(lèi)檢察建議并跟進(jìn)落實(shí)情況，確保取得實(shí)效。此外，本案當事人孫某的父親是一名退役軍人，案涉商鋪是傾多年積蓄為子購買(mǎi)，其為房屋漏水問(wèn)題奔走維權，卻得不到及時(shí)妥善解決，一定程度上反映出當地退役軍人權益保障方面存在機制不暢等問(wèn)題。為此，衡水市人民檢察院與衡水市退役軍人事務(wù)局就保護退役軍人合法權益會(huì )簽《關(guān)于加強支持起訴工作保護退役軍人合法民事權益的工作機制》，建立了檢察機關(guān)駐退役軍人事務(wù)局民事支持起訴服務(wù)站，進(jìn)一步形成了退役軍人合法權益保護的工作合力。房屋租賃合同 調查核實(shí) 檢法銜接 實(shí)質(zhì)性化解2011年10月16日，張某仲與唐某簽訂了《商鋪租賃合同》，約定由張某仲轉租唐某承租的3700平方米商鋪（位于新疆維吾爾自治區庫爾勒市某購物廣場(chǎng)三樓），租期十年（自2011年11月17日至2021年12月31日），第一年租金80萬(wàn)元，后續租金逐年遞增5%。合同簽訂后，張某仲以該商鋪地址注冊公司，用于開(kāi)展教育培訓等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2019年4月18日，因張某仲未按期支付租金，唐某向庫爾勒市人民法院提起訴訟，要求張某仲支付所欠房屋租金、違約金及物業(yè)費。庫爾勒市人民法院經(jīng)缺席審理后判決張某仲向唐某支付房屋租金及違約金合計4476225元。2021年8月6日，唐某申請執行，庫爾勒市人民法院依法扣劃張某仲23066.15元并凍結其股權和房產(chǎn)，將其列入失信人員名單，限制高消費，隨后作出終結本次執行程序裁定。在執行過(guò)程中，張某仲不服庫爾勒市人民法院判決，向庫爾勒市人民法院申請再審被裁定駁回。受理及審查情況 2023年3月23日，張某仲向庫爾勒市人民檢察院申請監督，主張本案實(shí)際承租人系張某，法院缺席審理程序違法。庫爾勒市人民檢察院受理該案后，調閱并審查了本案一審、再審及執行卷宗，經(jīng)審查認為該案一審系缺席判決，認定張某仲欠付唐某房租400余萬(wàn)元的基本事實(shí)不清，缺乏證據證明。檢察機關(guān)進(jìn)行以下調查核實(shí)工作，一是充分聽(tīng)取雙方當事人及案外實(shí)際承租人張某對該案判決認定事實(shí)、證據及適用法律的意見(jiàn)；二是引導唐某、張某對雙方爭議的租期、欠付租金等部分不清楚的事實(shí)，進(jìn)行核算并提供相關(guān)證據；三是與執行法官了解執行情況及作出終結本次執行程序原因。檢察機關(guān)查明，2011年9月，張某與唐某對租賃商鋪合同協(xié)商一致，由唐某先在合同上簽名。次月，張某委托張某仲代簽了合同，唐某對此知情且未提出異議。合同履行過(guò)程中，張某仲一直未實(shí)際使用案涉商鋪，而是由張某裝修商鋪后實(shí)際使用。張某先單獨使用2800平方米，后與他人合伙經(jīng)營(yíng)，最后又將鋪面分割后進(jìn)行轉租。期間，唐某曾直接收取了部分轉租期間次承租人交付的租金。后張某與唐某因租金支付責任主體及數額等問(wèn)題發(fā)生爭議，多次結算未果引發(fā)訴訟。檢察和解 為充分保障當事人合法權益，妥善化解矛盾，檢察機關(guān)組織公開(kāi)聽(tīng)證會(huì )，通知案外人張某參加，核對證據并聽(tīng)取各方意見(jiàn)。聽(tīng)證過(guò)程中，唐某、張某及張某仲確認截至2017年底前租金共計651萬(wàn)余元，唐某認可起訴金額中未扣除張某已付的226萬(wàn)余元房租的事實(shí)。但張某提出因銀行卡丟失，導致100余萬(wàn)元支付租金的轉賬記錄無(wú)法提供，且2017年之后唐某同意轉租并直接收取了部分租金，現無(wú)法聯(lián)系次承租人，致使欠付的該部分租金情況無(wú)法查實(shí)。唐某對此不予認可，和解工作陷入僵局。檢察官對當事人擺事實(shí)，陳利弊，耐心引導三方換位思考、互諒互讓?zhuān)咨苹鉅幾h。最終，唐某、張某、張某仲達成和解協(xié)議，協(xié)議約定：1.張某、張某仲與唐某約定去法院簽署執行和解協(xié)議，張某仲放棄申請監督權利；2.張某與張某仲以三年為期分期支付剩余租金130萬(wàn)元，若逾期則承擔20萬(wàn)元違約金；3.解除張某仲與唐某之間的房屋租賃合同，唐某自愿放棄2018年至2021年期間200余萬(wàn)元的租金；4.若張某另有相關(guān)支付租金憑證，超過(guò)30萬(wàn)元的金額，可從剩余130萬(wàn)元應付租金中扣除。延伸工作 聽(tīng)證會(huì )后，庫爾勒市人民檢察院向庫爾勒市人民法院提出恢復執行的建議，法院審查后決定恢復執行。在承辦檢察官與執行法官共同見(jiàn)證下，當事人依照檢察和解協(xié)議內容簽訂了執行和解協(xié)議。2023年6月12日，申請人張某仲向檢察機關(guān)撤回監督申請。（一）檢察機關(guān)在辦案中應當強化民法典理念引領(lǐng)，厘清法律關(guān)系，助推房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)規范化、法治化。本案法院審理時(shí)適用合同法，檢察監督時(shí)民法典已實(shí)施。兩者雖未規定名義承租、實(shí)際承租的責任問(wèn)題，但民法典新增次承租人可直接向出租人支付租金，其多付部分享有向承租人追償的權利，蘊涵了誰(shuí)使用誰(shuí)付費，由實(shí)際使用人支付租金的立法精神。檢察機關(guān)依法調查核實(shí)，查清案件基本事實(shí)為促成三方當事人簽署檢察和解協(xié)議奠定了基礎。檢察機關(guān)通過(guò)檢察和解，促使名義承租人與實(shí)際承租人自愿共同負擔債務(wù)，符合民法典鼓勵交易和保護債權人的價(jià)值取向。（二）檢察機關(guān)在辦案中應當積極推動(dòng)檢察和解與法院執行和解無(wú)縫對接，促成檢法雙贏(yíng)，減輕當事人訴累。定分止爭是司法工作的應有之義。檢察機關(guān)在監督法院民事生效判決時(shí)，通過(guò)構建“調查核實(shí)查明事實(shí)+公開(kāi)聽(tīng)證+引導檢察和解+對接法院執行和解+跟進(jìn)督促執行”的辦案模式，既保證和解協(xié)議有效落實(shí)，又與法院形成合力，共同保護各方民事主體合法權益。本案中，檢察機關(guān)推動(dòng)檢察和解對接法院執行和解，法院恢復執行案件，避免程序空轉，節約司法資源，最大效率解決當事人矛盾糾紛。宋某軍、趙某、劉某源申請不予執行仲裁裁決執行監督系列案
1999年10月，宋某軍、趙某、劉某源分別與湖南省某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某房產(chǎn)公司）簽訂《商品房購銷(xiāo)合同》，約定購買(mǎi)某大廈第一層1-8 、16號房，單價(jià)每平方米5600元，總金額237萬(wàn)余元。宋某軍等支付全款并占有使用，上述合同在房管部門(mén)進(jìn)行了備案。2001年12月，某房產(chǎn)公司與宋某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補充協(xié)議》，約定將包含宋某軍等購買(mǎi)的上述房屋及門(mén)面在內該大廈一層南頭裙樓出賣(mài)給宋某，房屋面積633平方米，總金額443.1萬(wàn)元。同時(shí)約定以某房產(chǎn)公司欠宋某的借款抵房款，宋某至今未占有使用案涉房屋，上述合同未進(jìn)行備案。2005年5月，宋某向長(cháng)沙仲裁委員會(huì )申請仲裁，請求裁決某房產(chǎn)公司交付案涉房屋并協(xié)助辦理房屋權屬證書(shū)。同年12月，長(cháng)沙仲裁委員會(huì )作出裁決：“一、某房產(chǎn)公司應在本裁決書(shū)送達之日起十日內將宋某購買(mǎi)的某大廈首層南向從⑤軸到⑩軸裙樓商業(yè)用房（建筑面積633平方米）交付給宋某；二、某房產(chǎn)公司應在本裁決書(shū)送達之日起90日內協(xié)助宋某辦理好房地產(chǎn)權屬證書(shū)。”仲裁裁決生效后，宋某向長(cháng)沙市中級人民法院申請執行。長(cháng)沙市中級人民法院指定長(cháng)沙市天心區人民法院立案執行。2006年8月，天心區人民法院作出裁定，以執行中發(fā)現部分執行標的已被宋某軍等人占有使用，某房產(chǎn)公司暫無(wú)可供執行的財產(chǎn)為由，終結本次執行程序。2009年10月，天心區人民法院恢復執行并發(fā)出公告，要求宋某軍等限期騰退，宋某軍等提出異議。2010年11月，天心區人民法院作出裁定，駁回宋某軍等的異議，并告知不服裁定可在15日內向法院提起訴訟。宋某軍等向天心區人民法院提起執行異議之訴，因未按時(shí)繳納訴訟費，被視為按自動(dòng)撤訴處理。2012年6月，天心區人民法院再次采取執行措施并發(fā)出執行公告，要求宋某軍等騰退案涉房屋。同年9月，宋某軍等再次提出執行異議，天心區人民法院再次裁定駁回宋某軍等的異議。宋某軍等不服，向長(cháng)沙市中級人民法院申請復議。長(cháng)沙市中級人民法院作出撤銷(xiāo)天心區人民法院駁回異議的裁定，發(fā)回重新審查。2014年4月，天心區人民法院重新審查認為，宋某軍等提出的執行異議實(shí)質(zhì)是對案涉房產(chǎn)所有權提出異議，與2010年作出的駁回異議裁定系針對的是同一標的物，故不再重復裁決，駁回宋某軍等的異議。而此前的2013年7月，天心區人民法院曾以無(wú)法執行為由，裁定終結本次執行程序。2019年，宋某向長(cháng)沙市中級人民法院申請恢復執行。同年7月，長(cháng)沙市中級人民法院將該案指定到長(cháng)沙市雨花區人民法院執行。同年11月，雨花區人民法院裁定將案涉房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)至宋某名下，宋某持本裁定書(shū)到有關(guān)機構辦理產(chǎn)權轉移登記手續。2020年10月，宋某軍等向雨花區人民法院提出執行異議。雨花區人民法院認為宋某軍等人提出的要求確認房產(chǎn)所有權的訴求，不屬于執行異議程序審查的范圍，不予審查。宋某軍等提出的執行異議實(shí)質(zhì)是主張對案涉房屋擁有優(yōu)先取得房屋所有權的權利，從而排斥宋某依據仲裁裁決提出的執行申請，該異議請求與天心區人民法院2010年作出的執行裁定處理的異議請求實(shí)質(zhì)內容一致，已由天心區人民法院作出實(shí)體處理，告知其提起執行異議之訴，現宋某軍等再次提起執行異議屬重復主張權利，不符合受理條件，遂于同年12月作出裁定駁回宋某軍等人的異議。宋某軍等不服，再次向長(cháng)沙市中級人民法院申請復議。2021年4月，長(cháng)沙市中級人民法院裁定維持雨花區人民法院駁回異議裁定。同年7月，宋某軍等向長(cháng)沙市中級人民法院申請不予執行仲裁裁決，截至2022年6月，法院未予立案。受理及審查情況 2022年6月，宋某軍等認為長(cháng)沙市中級人民法院在執行宋某與某房產(chǎn)公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛仲裁裁決一案中存在違法情形，向長(cháng)沙市人民檢察院申請監督。檢察機關(guān)查明，案涉房屋由于未辦理竣工驗收手續就交付使用，導致案涉房屋棟證及分戶(hù)證未及時(shí)辦理，后某房產(chǎn)公司又“一房二賣(mài)”引發(fā)房屋權屬爭議，房屋登記部門(mén)認為該案權屬登記屬歷史遺留問(wèn)題，要求爭議各方先走司法程序確定權屬后再辦理。2013年，宋某軍等人就該案執行問(wèn)題進(jìn)行信訪(fǎng)。同年1月，相關(guān)單位召開(kāi)該仲裁裁決執行案的協(xié)調會(huì )。天心區人民法院認為，長(cháng)沙仲裁委員會(huì )將不屬于某房產(chǎn)公司的財產(chǎn)裁決給宋某，致本案無(wú)法執行，于同年7月裁定終結本次執行程序。監督意見(jiàn) 2022年8月，長(cháng)沙市人民檢察院向長(cháng)沙市中級人民法院制發(fā)執行監督檢察建議。檢察機關(guān)認為，辦理一房數賣(mài)糾紛案件時(shí)，如果數份合同均有效且買(mǎi)受人均要求履行合同的，一般應按照已經(jīng)辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權利保護順位。本案中宋某軍等購買(mǎi)案涉房屋簽訂合同在先、付款在先，并在房管部門(mén)辦理了合同備案，實(shí)際占有使用房屋20余年，應確定其權利保護順位先于宋某。某房產(chǎn)公司在仲裁過(guò)程中隱瞞案涉房屋已出售的事實(shí)，侵害合同簽訂在先的宋某軍等人合法權益，應當裁定不予執行該仲裁裁決。另，天心區人民法院于2006年、2013年兩次執行已查明案件相關(guān)事實(shí)，并裁定終結本次執行程序。雨花區人民法院再次將案涉房產(chǎn)作為執行標的裁定過(guò)戶(hù)，明顯與在先的執行活動(dòng)相矛盾。宋某軍等就執行法院多次重新啟動(dòng)執行而作出的執行行為不服提出異議及申請復議，不應認定是重復主張權利，雨花區人民法院駁回其異議及長(cháng)沙市中級人民法院復議維持不當。監督結果 長(cháng)沙市中級人民法院采納了長(cháng)沙市人民檢察院提出的不予執行仲裁裁決檢察建議，并于2022年11月1日作出執行裁定，撤銷(xiāo)天心區人民法院駁回宋某軍等的異議裁定。另對宋某軍等申請不予執行仲裁裁決一案立案審查，長(cháng)沙市中級人民法院于2023年3月31日裁定不予執行本案生效仲裁裁決。（一）檢察機關(guān)辦理“一房二賣(mài)”監督案件，應當堅持區分原則，準確認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力以及房屋所有權的歸屬。“一房二賣(mài)”是指出賣(mài)人將同一特定房屋出售給不同買(mǎi)受人的行為。實(shí)踐中，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出賣(mài)人因國家房地產(chǎn)調控政策限制，融資渠道收窄，資金鏈日益繃緊等壓力而實(shí)施“一房二賣(mài)”等違法行為，既損害了買(mǎi)受人的合法權益，也破壞了房產(chǎn)交易秩序。檢察機關(guān)在辦案中，應當綜合辦理房屋變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權利保護順位，未取得房屋所有權的其他買(mǎi)受人則有權請求出賣(mài)人返還購房款并賠償其損失。本案中，檢察機關(guān)充分發(fā)揮民事檢察職能作用，對房產(chǎn)交易中的“一房二賣(mài)”問(wèn)題進(jìn)行有效監督，維護了順位在先房屋買(mǎi)受人宋某軍等的合法權益，增強了人民群眾的房產(chǎn)交易信心，保障了房地產(chǎn)交易秩序和安全，落實(shí)了以人民為中心的發(fā)展思想，以檢察力量守護民生民利。（二）檢察機關(guān)通過(guò)監督法院對生效仲裁裁決的執行活動(dòng)，有效維護仲裁案外人的合法權益。現階段，檢察機關(guān)對仲裁活動(dòng)直接進(jìn)行監督，尚無(wú)明確的法律依據，但通過(guò)監督人民法院仲裁裁決司法審查實(shí)現對仲裁程序的間接監督，既有法律依據，也有實(shí)踐基礎。根據民事訴訟法的規定，檢察機關(guān)有權對人民法院的執行活動(dòng)實(shí)施法律監督，人民法院對仲裁裁決裁定執行或者不予執行，所作裁定即屬于人民法院民事執行裁判，如果裁判確有錯誤的，檢察機關(guān)應當進(jìn)行民事執行監督。本案中，開(kāi)發(fā)商某房產(chǎn)公司故意向仲裁機構隱瞞案涉房屋已出售并備案的事實(shí)，致使仲裁機構作出錯誤的仲裁裁決書(shū)，惡意損害房屋前買(mǎi)受人宋某軍等的權益，宋某軍等據此向法院提出執行異議，法院裁定駁回宋某軍等的異議錯誤。檢察機關(guān)就仲裁裁決所涉相關(guān)事實(shí)展開(kāi)調查核實(shí)，并在此基礎上向法院制發(fā)不予執行仲裁裁決檢察建議被法院采納，有效維護仲裁案外人的合法權益。黃某海等27人與某房地產(chǎn)公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛系列抗訴案
逾期辦證違約金 自由裁量權行使 抗訴 檢法聯(lián)調2010年，黃某海等27人與福建省莆田市某房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某房地產(chǎn)公司）分別簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，向某房地產(chǎn)公司購買(mǎi)商品房。合同約定，如因出賣(mài)人原因，買(mǎi)受人不能在商品房交付后90日內取得房屋權屬證書(shū)的，出賣(mài)人自逾期之日起每日按已付款的萬(wàn)分之二支付違約金。黃某海等27人繳納首付款、辦理按揭貸款后，某房地產(chǎn)公司于2013年6月至12月期間陸續交房，但因實(shí)際施工與工程規劃不符，未能如約為黃某海等27人辦理房屋權屬證書(shū)。2015年5月，黃某海等27人分別起訴某房地產(chǎn)公司至莆田市荔城區人民法院，請求判令某房地產(chǎn)公司以購房款為基數，按日萬(wàn)分之二標準支付逾期辦證違約金。某房地產(chǎn)公司認為合同約定的違約金過(guò)高，請求法院調低按公積金貸款利率計算。莆田市荔城區人民法院認為，某房地產(chǎn)公司構成違約，但合同約定的逾期辦證違約金遠遠超過(guò)買(mǎi)受人的實(shí)際損失，且辦理房屋權屬證書(shū)涉及的客觀(guān)因素非出賣(mài)人所能控制，判決某房地產(chǎn)公司以購房款為基數，以同期同類(lèi)公積金貸款利率的50％為標準，向黃某海等27人支付逾期辦證違約金。黃某海等27人不服，向莆田市中級人民法院提出上訴。莆田市中級人民法院認為一審酌情調整違約金標準并無(wú)不當，維持原判。二審判決生效后，黃某海等27人于2017年4月期間陸續辦理了房屋權屬證書(shū)。黃某海等27人分別向福建省高級人民法院申請再審。福建省高級人民法院認為違約金調整屬于自由裁量權范圍，駁回黃某海等27人再審申請。受理及審查情況 黃某海等27人不服生效判決，向莆田市人民檢察院申請監督。因該系列案件涉及人數眾多，福建省人民檢察院及時(shí)介入指導案件的辦理。檢察機關(guān)調取了2016年以來(lái)莆田全市法院辦理的同類(lèi)案件兩千余件，發(fā)現法院對逾期辦證違約金計算標準存在類(lèi)案不同判問(wèn)題。另查明，黃某海等27人均是通過(guò)辦理商業(yè)按揭貸款購房，法院判決按公積金貸款利率的50%計算逾期辦證違約金，與合同約定的違約金標準、按揭貸款利率之間的差額較大，嚴重損害買(mǎi)受人的合法權益，具有監督的必要性。監督意見(jiàn) 莆田市人民檢察院將該27件系列案件提請福建省人民檢察院抗訴。福建省人民檢察院認為，（一）《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，應當嚴格履行。即便買(mǎi)受人的損失數額難以確定，也應當根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規定參照金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，遂判決按公積金貸款利率的50％計算違約金，缺乏法律依據。（二）《商品房銷(xiāo)售合同》是某房地產(chǎn)公司提供的格式合同，逾期辦證違約金條款是合同中的固有條款，相對于某房地產(chǎn)公司，黃某海等27人在締約地位上屬于弱勢一方，逾期辦證的原因是某房地產(chǎn)公司實(shí)際施工與工程規劃不符，黃某海等27人并無(wú)過(guò)錯，且某房地產(chǎn)公司也未能舉證證明合同約定的逾期辦證違約金過(guò)分高于購房人的損失，法院判決大幅調低違約金標準，對黃某海等27人顯失公平。（三）某房地產(chǎn)公司在訴訟中僅請求法院調整按公積金貸款利率計算逾期辦證違約金，法院判決調整為公積金貸款利率的50%，超出當事人訴訟請求范圍。2022年6月30日，福建省人民檢察院就該系列案件向福建省高級人民法院提出抗訴。監督結果 福建省高級人民法院裁定提審該27件系列抗訴案件。再審期間，法檢兩院依托民事抗訴案件協(xié)同調解機制，逐案逐戶(hù)耐心細致做當事人的思想工作，積極促成雙方達成調解協(xié)議。2022年11月25日，該系列抗訴案件全部再審調解結案，黃某海等27人在原判決基礎上，每人再獲得平均約7萬(wàn)元的補償，某房地產(chǎn)公司在一個(gè)月內全部履行完畢。 （一）檢察機關(guān)在辦理商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件中，對生效判決未依法追究開(kāi)發(fā)商逾期辦理房屋權屬證書(shū)的違約責任的，應加強監督，維護購房人的合法權益。房屋權屬證書(shū)是購房人取得房屋合法所有權的法律憑證，取得房屋權屬證書(shū)后，購房人可以對房屋進(jìn)行轉讓、贈與、繼承、租賃、抵押等活動(dòng)，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規定，協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權登記手續是開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)。在《商品房銷(xiāo)售合同》中約定逾期辦證違約金條款，可以督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行義務(wù)，確保購房人合同權利早日實(shí)現。本案中，逾期辦理房屋權屬證書(shū)的責任完全在開(kāi)發(fā)商，購房人并無(wú)過(guò)錯，法院將逾期辦證違約金標準從合同約定的日萬(wàn)分之二（折合年利率約為7.3%）調整為公積金貸款利率的50％（折合年利率約為1.35%），將使開(kāi)發(fā)商的違約成本和違約金條款對開(kāi)發(fā)商的約束作用大大降低，損害了購房人的正當權益。檢察機關(guān)通過(guò)對法院不當行使自由裁量權的行為進(jìn)行監督，有效促進(jìn)解決商品房銷(xiāo)售合同糾紛中長(cháng)期存在的逾期辦證違約金裁判標準不統一的問(wèn)題，發(fā)揮糾偏和引領(lǐng)價(jià)值。（二）檢察機關(guān)在辦案中應加強檢法聯(lián)調，促進(jìn)矛盾糾紛實(shí)質(zhì)性化解，著(zhù)力解決人民群眾的急難愁盼問(wèn)題。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商逾期辦證或逾期交房的現象多發(fā)，此類(lèi)案件涉及面廣、影響面大。檢察機關(guān)辦理此類(lèi)案件，要深入踐行新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗”，將司法為民理念融入民事檢察工作全過(guò)程，用心用情辦好發(fā)生在群眾身邊的、關(guān)系群眾切身利益的案件，既要維護購房群眾的正當權益，又要充分考慮企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，因案制宜尋找各方利益的平衡點(diǎn)。本案眾多購房人在交房后，逾期三四年時(shí)間未能辦理房屋權屬證書(shū)，多次到某房地產(chǎn)公司維權，與該公司工作人員發(fā)生沖突，該公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及在當地的聲譽(yù)均受到了較大影響。福建省檢察機關(guān)對該27件系列案件提出抗訴后，認真貫徹“兩高”關(guān)于做好抗訴再審案件調解和矛盾化解工作的要求，主動(dòng)與再審法院溝通，共同研究制定調解方案。檢察機關(guān)派員參與再審調解，從檢察監督角度，幫助當事人正確認識案件事實(shí)和分清責任，引導當事人互諒互讓并最終達成調解協(xié)議，真正實(shí)現案結事了人和，切實(shí)增強人民群眾的司法獲得感。寧波某建筑裝飾有限公司與寧波某文藝創(chuàng )作工作室裝飾裝修合同糾紛檢察和解案
裝飾裝修合同糾紛 公開(kāi)聽(tīng)證 檢察和解 一攬子調處 2022年5月30日，寧波某建筑裝飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)裝飾公司）與寧波某文藝創(chuàng )作工作室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)文藝工作室）簽訂《施工合同》一份，約定由裝飾公司提供砌墻、電氣改造、瓷磚鋪貼、油漆涂刷等裝修服務(wù)，工程造價(jià)13萬(wàn)元。在合同履行的過(guò)程中，雙方又簽訂《施工合同補充協(xié)議》，約定裝修工程的竣工日期及其他事宜。工程完工后，文藝工作室按約支付工程款，雙方對裝修質(zhì)量產(chǎn)生爭議。2022年9月21日，文藝工作室向寧波市鄞州區人民法院起訴，訴請判令確認涉案施工合同解除，要求裝飾公司退還裝修款并承擔違約金、律師費、擔保費各項損失共計52.7萬(wàn)余元，后在庭審中將損失金額變更為5.7萬(wàn)余元。訴訟期間，雙方因裝修合同糾紛引發(fā)警情。寧波市鄞州區人民法院認為，裝飾公司基本完成裝修任務(wù)，合同解除的條件尚不成立，但鑒于其不具備相應的裝修資質(zhì)，影響到文藝工作室的備案驗收及正常開(kāi)業(yè)，且裝修存在部分地面不平、角落未新鋪地磚的情形，酌定裝飾公司退回文藝工作室裝修款及承擔違約金、律師費、保全費各項損失共計16100元。裝飾公司不服，向寧波市中級人民法院提出上訴。寧波市中級人民法院認為，案涉工程存在地面不平、逾期交付情形，一審法院酌情認定裝飾公司賠償損失合情合理，判決駁回上訴，維持原判。裝飾公司不服二審判決向浙江省高級人民法院申請再審，再審法院裁定駁回裝飾公司的再審申請。受理及審查情況 裝飾公司向寧波市人民檢察院申請法律監督，主張法院事實(shí)認定錯誤，請求抗訴。檢察機關(guān)依法受理后查閱了案件卷宗，實(shí)地走訪(fǎng)涉案工程裝修現場(chǎng)，上門(mén)咨詢(xún)轄區住建局消防科專(zhuān)業(yè)人員意見(jiàn)，全面了解涉案工程糾紛情況。經(jīng)審查查明，裝飾公司在寧波從事建筑工程裝修項目多年，基于朋友關(guān)系以較低的價(jià)格與文藝工作室建立合作關(guān)系，其不僅完成了涉案裝修工程，而且還免費提供合同之外案涉工程的協(xié)助搬家等相關(guān)勞務(wù)。經(jīng)實(shí)地查看裝修現場(chǎng)，查明法院在事實(shí)認定上存在一定的瑕疵，案涉地板為聚氯乙烯塑料貼膜，是對原有地板的一種裝飾手段，無(wú)法實(shí)現裝修地面平整；角落未鋪設地板、逾期交付均與客觀(guān)實(shí)際不相符，并非裝飾公司單方面違反合同約定。 另了解到，裝飾公司法定代表人因對本案判決不服，又另訴要求文藝工作室及經(jīng)營(yíng)者支付涉案工程合同范圍外的勞務(wù)報酬。文藝工作室在判決生效后向法院申請強制執行，因裝飾公司賬戶(hù)名下沒(méi)有資產(chǎn)，執行未果。考慮到案涉雙方當事人均為市場(chǎng)主體小微企業(yè)，爭議金額較小，且又引發(fā)新的訴訟糾紛，若能一攬子調處，可以避免和防范當事人之間的沖突進(jìn)一步升級，也能助力解決執行難，較快實(shí)現當事人各自的利益訴求。檢察和解 為了暢通當事人權益保障通道，寧波市人民檢察院組織召開(kāi)公開(kāi)聽(tīng)證會(huì )，精心邀請長(cháng)期從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的寧波老字號協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、善于做群眾工作的全國金牌調解員及經(jīng)驗豐富的民商事知名律師作為聽(tīng)證員，參與引導和解息訴工作。在聽(tīng)證會(huì )上，客觀(guān)公正地幫助當事人分析利弊得失，告知裝飾公司一方另行起訴的勞務(wù)糾紛案件沒(méi)有訴權基礎，其早日履行執行款，能夠避免公司被列入失信黑名單、法定代表人免于被限制高消費等執行懲戒措施。同時(shí)，說(shuō)服文藝工作室在賠償款上作出一定的讓步。經(jīng)反復溝通，打開(kāi)當事人的法結和心結，找準雙方當事人的利益平衡點(diǎn)。最后，促成裝飾公司與文藝工作室達成和解協(xié)議，裝飾公司賠償文藝工作室各項損失共計6000元，并當場(chǎng)履行完畢。裝飾公司向寧波市人民檢察院撤回監督申請，并向鄞州區人民法院撤回勞務(wù)合同糾紛案件，鄞州區人民法院作出準許撤訴的民事裁定。文藝工作室向鄞州區人民法院申請執行結案。（一）檢察機關(guān)在辦理裝飾裝修合同糾紛監督案件時(shí)，應當結合裝修行業(yè)規范與有關(guān)法律規定，對案件實(shí)際情況進(jìn)行綜合判斷。裝飾裝修行業(yè)關(guān)系著(zhù)人民群眾的居住質(zhì)量及生活品質(zhì)，但因裝修行業(yè)施工主體資質(zhì)參差不齊，且裝修個(gè)性化需求較強，往往對施工質(zhì)量和交付標準約定不明，導致合同糾紛常見(jiàn)多發(fā)。司法實(shí)踐中，雙方當事人以有利于自身的原則解釋合同條款，難以達成一致。檢察機關(guān)通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)涉案工程現場(chǎng)，上門(mén)咨詢(xún)行政機關(guān)裝修資質(zhì)、裝修質(zhì)量標準等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，在查明案件客觀(guān)事實(shí)的前提下，準確理解適用違約責任相關(guān)規定，合理引導當事人認識雙方的違約責任及賠償數額，為促進(jìn)案件和解奠定基礎。（二）檢察機關(guān)在辦案中應當加強檢察和解，強化訴源治理，實(shí)質(zhì)性化解涉訴矛盾糾紛。檢察機關(guān)在履行法律監督職能的同時(shí)，要加強監督的法定性與必要性審查，從矛盾糾紛源頭化解、穩定市場(chǎng)預期、服務(wù)小微企業(yè)的角度，努力尋求監督辦案的最優(yōu)解。在本案中，檢察機關(guān)積極開(kāi)展民事檢察和解，通過(guò)公開(kāi)聽(tīng)證明法理解心結，系統處理當事人之間因案涉工程所引起的檢察監督、勞務(wù)合同糾紛和執行案件，既減輕了當事人的訴累，又節約了司法資源，避免小微企業(yè)陷入執行懲戒措施，用檢察智慧和法治力量構建公正透明、管理規范、競爭有序的市場(chǎng)秩序，促推經(jīng)營(yíng)主體平穩健康發(fā)展。來(lái)源：最高人民檢察院
